Con la Risoluzione n. 4/2025 del 13 gennaio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha osservato che, i contratti preliminari di concessione del diritto di superficie su terreni, relativi all’installazione di impianti da fonti rinnovabili, "possono continuare ad accedere - nel rispetto dei requisiti di forma - al regime della trascrizione dei contratti preliminari, ma, pur rimanendo ferma l’efficacia sostanziale dell’atto (durata minima di almeno un sessennio, rinnovabile alla scadenza) introdotta dal citato articolo 5, comma 2- bis, gli effetti della trascrizione saranno comunque disciplinati dall’art. 2645 bis c.c. che prevede, per tale formalità, l’efficacia massima di un triennio".
L'art. 5, comma 2-bis, del D.L. n. 63/2024, convertito dalla L. n. 101/2024, n. 101, prevede che:
“La durata dei contratti, anche preliminari, di concessione del diritto di superficie su terreni ricadenti nelle aree di cui all'articolo 20, comma 1, lettera a), del decreto legislativo 8 novembre 2021, n. 199, per l'installazione e l'esercizio di impianti da fonti rinnovabili non può essere inferiore a sei anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di ulteriori sei anni.
Alla seconda scadenza del contratto, salva diversa pattuizione delle parti, ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo.
In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intende scaduto alla data di cessazione.
In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto il diritto di superficie senza determinazione di tempo, la durata si intende convenuta per sei anni.
Le disposizioni del presente comma si applicano anche ai contratti non ancora scaduti, fatta salva la facoltà di recesso da esercitare con le modalità previste dal secondo periodo nel termine di sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.”
Occorre evidenziare che con la Risoluzione n. 4/2025 del 13 gennaio 2025, sono stati formulati all'Agenzia delle Entrate due quesiti, in particolare:
"-Si chiede se il citato comma 2-bis dell’articolo 5 del D.L. n. 63/2024, derogando all’articolo 2645 bis, comma 3, del Codice Civile, consenta, per i contratti preliminari che riguardano diritti di superficie su aree idonee per l’installazione e l’esercizio di impianti a fonte rinnovabile, la trascrizione alla quale riconoscere efficacia per almeno sei anni.
-Si chiede, inoltre, se e con quali modalità possa procedersi alla trascrizione nei registri immobiliari delle proroghe disposte dalla norma sopra menzionata per i contratti non ancora scaduti all’entrata in vigore della stessa".
Primo quesito sottoposto all'Agenzia delle Entrate
In relazione al primo quesito, l'Agenzia delle Entrate richiama, innanzitutto l'art. 2645 bis c.c..
La norma sopra citata prevede che: "I contratti preliminari aventi a oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente".
La norma del codice, prevede già la trascrizione anche dei contratti preliminari di costituzione di diritto di superficie su beni immobili e ciò indipendentemente dalla durata contrattuale di detto diritto.
Inoltre, la disciplina codicistica che si applica ai contratti preliminari immobiliari prevede una durata massima di tre anni per gli effetti della trascrizione di detti contratti.
L'agenzia delle Entrate, per risolvere il primo quesito osserva che, in relazione alla trascrizione, l'art. 5, comma 2-bis del D.L. n. 63/2024, non dispone in maniera espressa alcunché in materia di trascrizione e, di conseguenza, non pare potersi riconoscere alla medesima norma alcuna efficacia derogatoria
implicita rispetto alla disciplina generale della trascrizione dei contratti preliminari ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile.
Secondo quesito sottoposto all'Agenzia delle Entrate
In relazione al secondo quesito, l'Agenzia delle Entrate osserva che "stante l’assenza di una espressa deroga o previsione normativa, deve ritenersi che tale effetto sostanziale sui contratti non ancora scaduti si correli automaticamente alla disciplina ora introdotta in materia di durata dei contratti de quibus dalla disposizione normativa in esame e che non necessiti, per la sua esplicazione, di alcuna formalità pubblicitaria;
ciò, anche stante l’assenza di un atto formalmente idoneo, ex art. 2657 c.c., a costituire titolo per l’esecuzione di un’eventuale formalità nei registri immobiliari.
Resta ferma, in ogni caso, la possibilità di pubblicare nei registri immobiliari un evento giuridico, nei casi e nelle forme di legge, nell’ipotesi in cui detto evento sia contenuto in un atto che rispetti i requisiti di forma di cui al citato articolo 2657 del codice civile".
In conclusione in relazione al secondo quesito osserva, infine, che "la proroga ex lege dei contratti già stipulati sarà operante, nella sostanza, indipendentemente dall'esecuzione di eventuali formalità nei registri immobiliari".
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